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通知公告
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衡水市司法局关于公开征求《衡水市物业管理条例(征求意见稿)》意见的通知

发布日期:2020-04-17??17:54:55 来源: 浏览次数: 字体:[ ]

为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,市住建局起草了《衡水市物业管理条例(征求意见稿)》。现向社会公开征求意见,公众可在2020年5月16日前,通过以下途径和方式提出意见:

一、发送电子邮件至:hssfj322@126.com

二、发送传真至:0318-2376096

三、通过信函方式寄至:衡水市育才南大街康宁路39号衡水市司法局立法与法治调研处(邮编:053000),并在信封上注明“物业条例征求意见”字样。

 

 

 

                                                                                            衡水市司法局     

2020年4月17日 

 

 

 

衡水市物业管理条例

(征求意见稿)

第一章  总则

第一条 【立法目的】

为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,打造共建共治共享的社会治理格局,不断满足人民日益增长的美好生活需要,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 【适用范围】

本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 【领导体制】

市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,制定并落实现代物业服务业扶持政策,着力促进智慧社区建设,推动物业管理规范化、市场化。

第四条 【党建引领】

业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动,建立健全社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责。

第五条 【物业管理委员会制度】

本市按照国家和省有关法律法规、政策的有关规定,在街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会建立物业管理委员会,履行下列职责:

(一)负责协调处理辖区内物业管理重大矛盾纠纷;

(二)指导辖区社区物业管理委员会工作;

(三)组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作;

(四)督促业主委员会和物业服务企业履行职责;

(五)协调解决社区物业管理中出现的问题;

(六)在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的小区,根据居(村)民委员会的安排代行业主委员会的职责;

(七)法律、法规规定的其他职责。


第六条 【市级和区级主管部门】

市住房城乡建设部门履行下列职责:

(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

(二)指导和监督县(市、区)住房城乡建设行政主管部门物业管理工作;

(三)指导物业服务从业人员的培训工作;

(四)负责物业服务企业信用管理;

(五)负责对住宅专项维修资金的使用和监督;

(六)指导物业管理招标投标活动;

(七)负责指导老旧小区的改造提升工作。

县(市、区)住房城乡建设部门履行下列职责:

(一)负责物业服务企业的日常指导和监督工作,指导辖区内街道办事处(乡、镇人民政府)履行物业管理监管职责;

(二)负责物业管理区域划分和物业承接查验备案;

(三)负责物业服务合同备案和物业服务招标投标备案;

(四)开展物业服务企业及其项目经理的信用信息征集、核查和监管;

(五)负责调处物业管理矛盾纠纷;

(六)依法承担的其他职责。


第七条 【其他部门职责】

其他相关部门依据职责分工,共同做好物业管理工作:

(一)公安机关负责监控安防、生活噪声、道路车辆停放、房屋租赁、公共安全、公共秩序等监督管理;

(二)自然资源和规划部门负责建(构)筑物、道路、管线和其他工程建设的规划审批,以及规划核实前未经规划许可建设建(构)筑物的监督管理;

(三)生态环境部门负责住宅物业管理区域及其周边污染源的监督管理;

(四)城市综合执法部门负责违法搭建建(构)筑物、擅自改变住房用途、占道经营、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水以及违规饲养家畜家禽和宠物等行为的监督管理;

(五)消防主管部门负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理;

(六)市场监督管理部门负责企业和个体工商户注册登记审核、无照经营行为及计量器具运行的监督管理;对违反法律、法规以及管理规约,未经有利害关系的业主同意,擅自将住宅改变为经营性用房的,不予登记注册;负责电梯等特种设备的安全监察工作;

(七)价格主管部门负责加强物业服务收费的指导、监督和管理工作,全面推行价格公示,依法查处各类违价行为;

(八)民政部门负责指导社区居(村)民委员会完善居民自治;

(九)人民法院负责引导物业管理相关主体用法律手段解决社区物业管理矛盾纠纷。


第八条 【街道乡镇和居委会职责】

街道办事处(乡、镇人民政府)履行下列职责:

(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,负责业主委员会备案;

(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

(三)指导和监督物业服务企业履行法定义务,对物业服务实施情况开展监督检查;

(四)参加物业承接查验,指导和监督物业服务项目的移交、接管;

(五)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调处物业管理纠纷;

(六)管理物业档案,协助开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作;

(七)指导、组织、督促未选聘物业服务企业的住宅区的业主和物业使用人加强消防安全管理、履行消防安全责任;

(八)组建街道(乡、镇)物业管理委员会;

(九)法律、法规规定的其他职责。

居(村)民委员会履行下列职责:

(一)协助和配合街道办事处(乡、镇人民政府)开展相关工作;

(二)组建社区物业管理委员会;

(三)派员参加业主大会和业主委员会会议,了解物业管理工作情况;

(四)对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督;

(五)法律、法规规定的其他职责。


第九条 【行业协会】

物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范物业服务行为,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,调解物业服务企业之间的纠纷,协助住房城乡建设部门开展有关监督管理工作,促进行业健康发展。

第十条 【法律政策培训与宣传】 

市、县(市、区)住房城乡建设部门应当对街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居(村)民委员会物业管理委员会工作人员、业主委员会委员和物业服务企业相关人员进行培训,提高物业管理和服务水平,所需费用纳入同级财政预算。

第十一条 【纠纷化解】

本市建立健全物业管理多元纠纷解决机制,加强人民调解、行业调解、行政调解、司法调解和裁判的有效衔接,积极推进物业法庭的建立健全,妥善解决物业管理矛盾纠纷。

第十二条 【第三方评估】

各级物业管理委员会、业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量等评估活动。
    物业服务第三方评估机构监督管理办法由市住房城乡建设部门制定。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第十三条 【物业管理区域划分】

划分或者调整物业管理区域时,应当考虑居(村)民委员会的布局、物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,按照以下方式划分或者调整:

(一)新建物业项目,物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划分。建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时,应当向县(市、区)住房城乡建设部门提出划分物业管理区域申请,建设单位应当在房屋买卖合同中明示物业管理区域。

(二)已有物业项目,尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由县(市、区)住房城乡建设部门会同街道办事处(乡、镇人民政府)划分或者调整物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的,由县(市、区)住房城乡建设部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

(三)已经实施物业管理且毗邻的不同物业,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

第十四条 【业主与业主大会】

房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。

物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会。

第十五条 【建设单位筹备资料报送】

物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当在三十日内向街道办事处(乡、镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

(一)物业管理区域证明材料;

(二)房屋以及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备交付使用证明材料;

(六)物业服务用房配置证明材料;

(七)其他有关的文件资料。

建设单位未在规定期限内报送资料的或建设单位灭失的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以向不动产登记机构等相关部门查询筹备首次业主大会所需要的相关文件资料,不动产登记机构应当及时提供。

第十六条 【筹备申请】

 符合成立业主大会条件的,符合下列比例的业主应当向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出书面申请:

(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

(二)由建设单位或者居(村)民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当自接到申请之日起六十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。

第十七条 【筹备组】

筹备组由街道办事处(乡、镇人民政府)、社区党组织、辖区公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。筹备组人员应为单数,筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单以及相关信息以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示期不得少于十日,同时可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡、镇人民政府)协调解决。

第十八条 【筹备组业主代表任职资格】

筹备组中的业主代表由街道办事处(乡、镇人民政府)在民主推荐的基础上,从遵纪守法、热心公益的业主中确定。

筹备组中的业主代表应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(四)无擅自私自占用公共部分,侵害业主利益的行为;

(五)按时交纳物业服务费和住宅专项维修资金;

(六)法律、法规规定的其他条件。

第十九条 【首次业主大会会议】

筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会后,筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十条 【业主代表】

物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

第二十一条 【业主大会会议】

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见或者电子投票的形式。采用电子投票形式的,应当通过市住房城乡建设部门开发的物业管理电子投票系统表决。

业主大会会议由业主委员会召集。业主委员会不履行组织召开会议职责的,由物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)依法召集。

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上。

第二十二条 【电子投票】

市住房城乡建设部门建立统一规范的物业管理电子投票系统,不动产登记机构等有关单位应当予以协助。电子投票系统建设、维护、管理经费列入财政预算,不得向业主收取费用。

采用电子投票形式的,应当通过市住房城乡建设部门开发的物业管理电子投票系统表决。

第二十三条 【表决结果公示】

电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。电子投票、书面征求意见与集体讨论决定产生的表决结果应当在物业管理区域内显著位置进行公示,公示期不少于十五日。

第二十四条 【业主委员会】

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督,不得侵害业主合法权益。

业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会实行任期制,每届任期由管理规约确定,最长不得超过五年,可连选连任。

第二十五条 【业主委员会备案】

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案:

(一)筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)成立业主委员会备案表;

(三)物业基本情况;

(四)业主委员会委员名单及基本情况;

(五)管理规约和业主大会议事规则;

(六)业主大会决议(附业主及投票权数清册);

(七)法律、法规规定的其他资料。

街道办事处(乡、镇人民政府)对以上材料报送齐全的,五个工作日内予以备案。

街道办事处(乡、镇人民政府)在备案后七日内将备案材料抄送县(市、区)住房城乡建设部门备案,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。业主委员会备案的有关事项发生变更的,及时办理备案变更手续。

第二十六条 【业主委员会委员任职资格】

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员;已经担任的,应当按照业主大会议事规则予以罢免:

(一)本人及其配偶或者其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的;

(三)本人有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

(四)24个月内有欠交物业服务费、专项维修资金、公共水电费、汽车停放费用等相关费用情形的;

(五)业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

(一)阻扰、抗拒业主大会行使职权;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)索要、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业公共服务费或者其他费用;

(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(六)擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议,侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序;

(七)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

鼓励在街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会中任职的业主、党员业主兼任所在物业管理区域的业主委员会主任、委员。

 第二十七条 【业主委员会委员资格终止】

 业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上或者出现本条例第二十六规定情形的,业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格;业主委员会未提请的,街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

第二十八条 【业主委员会换届改选】

业主委员会任期届满前三个月,应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导成立换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)在居(村)民委员会的协助下,组织换届选举工作。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

第三章  前期物业管理

第二十九条 【前期物业管理】

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同报县(市、区)住房城乡建设部门备案。

前期物业服务合同最长期限不超过两年。前期物业服务合同期届满,尚未成立业主大会的,物业服务企业按照原合同继续提供物业服务。经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

第三十条 【前期物业管理招投标】

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务,并签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经住房城乡建设部门批准,可以采用协议方式选聘。

市住房城乡建设部门负责制定物业服务企业招标投标监督管理办法,建立统一的招标投标平台及专家库,为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

第三十一条 【前期物业服务收费】

前期物业管理阶段,普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破市价格主管部门和住房城乡建设部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,具体收费标准在物业服务合同中约定,并报物业项目所在地的价格主管部门和住房城乡建设部门备案。

物业服务企业需要对前期物业服务合同约定的收费标准进行调整的,应当遵循下列程序:

(一)物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日;

(二)物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日,并书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、县(市、区)价格和住房城乡建设部门;

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。

第三十二条 【新建物业水电气热的同步移交】

建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收,并做好住宅区内相关管线和设施设备的维修养护工作。首次纳入集中供热管网的新建住宅实行整体供热,采暖费由开发建设单位统一向供热公司缴纳。

第三十三条【物业承接查验】

新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验,并签订承接查验协议。物业服务企业应当将承接查验的结果在物业管理区域的显著位置进行公示。

第三十四条【物业资料移交】 建设单位应当在现场查验十五日前向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域备案证明、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业服务用房相关资料;

(六)业主清册。

完成承接查验后十五日内,建设单位应当将承接查验结果和前款规定的资料报区物业管理行政主管部门备案。

物业承接查验办法由市住房城乡建设部门另行制定。

第四章  物业管理服务

第三十五条 【物业服务企业】

物业服务企业依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利,履行义务。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由,减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断供水、供电、供气、供热等方式损害业主合法权益。

物业服务企业应当按照国家和地方消防安全有关规定,配合做好物业管理区域的消防安全工作,提供消防安全防范服务。

第三十六条 【物业管理招投标】

鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的,应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

第三十七条 【物业企业信用管理】

本市建立物业服务企业及其项目经理物业服务信用评价制度。

物业服务企业和项目经理的信用管理办法和评价标准按照市住房城乡建设部门的相关规定执行。

第三十八条 【物业服务合同备案】 

业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业应当订立书面的物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报县(市、区)住房城乡建设部门备案。

第三十九条 【物业服务收费】 

住宅小区成立业主大会的,物业服务具体收费标准在物业服务合同中约定。

物业服务企业不得违反物业服务合同约定,重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围。

业主大会授权的业主委员会和物业服务企业可以共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格,测算结果作为物业服务费用标准的参考依据。

第四十条【无人居住物业服务收费】 

业主办理入住手续后连续六个月以上无人居住使用的物业,业主或物业使用人应事前向物业服务企业书面申请,并经确认后按约定标准下浮百分之二十交纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

第四十一条 【业主欠费】

业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

业主转让物业的,应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属变更情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务企业。

第四十二条 【物业服务企业续聘选聘】

物业服务合同期满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域,并配合业主委员会办理交接手续。

物业服务企业或者业主委员会对不续约或者提前解除合同有异议的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以在接到告知后五日内在物业管理区域内显著位置公告,并及时组织召开物业管理委员会会议协调解决争议事项。

第四十三条 【物业企业退出交接】

物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照有关规定和合同约定办理交接手续,并移交下列资料:

(一)建设单位按照本条例第四十九条规定移交的资料;

(二)电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(三)物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料;

(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料;

(六)利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

(七)其他应当移交的资料。

交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

对拒不退出或者拒不移交资料的,业主委员会可以请求街道办事处(乡、镇人民政府)协调解决;协调不成的,由街道办事处(乡、镇人民政府)组织召开物业管理委员会会议协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册、暴力阻止物业服务用房及相关资料交接等违法行为的,由公安机关依法处理。

第四十四条 【物业项目交接】

原物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照有关规定和合同约定办理交接手续。交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案。原物业服务企业拒不退出或者拒不移交资料的,业主委员会可以请求街道办事处(乡、镇人民政府)协调解决;协调不成的,由街道办事处(乡、镇人民政府)组织召开物业管理委员会会议协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册、暴力阻止物业服务用房及相关资料交接等违法行为的,由公安机关依法处理。

第四十五条 【应急服务】

原物业服务企业撤出物业管理区域,尚未选聘新物业服务企业的,街道办事处(乡、镇人民政府)物业管理委员会应当会同县(市、区)住房城乡建设、城市管理、公安、卫生、质监、消防等部门组织提供应急服务。

应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行、消防设施维护保养及消防控制室值班人员操作管理等维持业主基本生活秩序的服务事项。所需费用由物业使用人承担。

第四十六条 【应急预案】

物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案,及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处(乡、镇人民政府)或者相关部门、专业经营单位报告:

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;

(二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(四)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

(五)发生群体性事件;

(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第四十七条 【老旧小区物业管理】

对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧住宅小区,市人民政府应当结合实际,制定改造提升计划和后期管理办法,完善配套基础设施和公共服务设施,改善居住综合环境,及时处置危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,逐步实施物业管理,将改造提升资金纳入政府财政预算。

市人民政府组织老旧住宅小区改造提升,应当统筹规划、合理布局物业管理设施,配置物业服务用房和物业经营用房。物业经营用房所得收益经老旧住宅小区半数以上业主表决同意,可以用于补充物业服务费和住宅专项维修资金。物业经营用房的收益和使用,接受街道办事处(乡、镇人民政府)物业管理委员会的指导和监督,每半年向全体业主公示一次。

市人民政府负责制定经营收益补贴、财政资金补贴等方面的扶持政策,引导物业服务企业为老旧住宅小区提供物业服务。

未达到引入市场化物业管理条件的老旧住宅小区,由街道办事处(乡、镇人民政府)物业管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主或者物业使用人承担;也可以由街道办事处(乡、镇人民政府)物业管理委员会组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务。

第五章  物业使用与维护

 第四十八条 【物业保修金】

物业交付时,建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

建设单位在房屋交付前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。 

  物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则,由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。 

物业保修金交存期限为五年。交存期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

 

第四十九条 【物业服务用房】

新建住宅物业项目,建设单位应当统筹规划、合理布局物业管理设施,按照不低于开发建设总建筑面积千分之三的比例配建物业服务用房,费用计入建筑成本。物业服务用房包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

已投入使用但未配建物业服务用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供,建设单位和产权单位已不存在的,由县(市、区)人民政府协调解决。

物业服务用房应当具有正常使用功能,不得配置地下室、车库、储藏间等房屋。物业服务用房归全体业主共有,任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。

第五十条 【装饰装修】

业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约有关装饰装修的规定。业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当告知物业服务企业。并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人违反相关规定或者装饰装修管理服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向相关主管部门报告。

第五十一条 【业主禁止行为】

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

(五)擅自拆改供暖、燃气、供水等管道和设施;

(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域,损毁树木、健身设施等共有财产;

(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序;

(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍消防通道、安全出口畅通;

(九)禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;

 (十)违反本市养犬管理的相关规定;

(十一)高空抛物;

(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向有关部门和业主委员会或者社区物业管理委员会报告。

第五十二条 【电梯维保】

电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、定期保养和维护。物业服务企业应当加强电梯日常运行的检查与管理,发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,通知电梯维护保养单位及时维修,电梯维护保养单位应当及时抢修。

第五十三条 【停车费用】

占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途,以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费归全体业主所有,可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。

物业服务企业向车库、车位使用人提供停车管理服务的,可以按照合同约定的标准收取停车服务费。车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的,由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同,约定保管费用。

第五十四条 【住宅专项维修资金】

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和本省的有关规定,将首期专项维修资金一次性足额交存至专项维修资金专户。每平米建筑面积首期缴存标准由市住房城乡建设部门在国家规定的幅度内确认,并向社会公布。

专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的,由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知,业主接到通知后应当及时续交,未能及时续交的,由业主委员会督促其续交。经催交后不交纳的,可以通过公告催交,公告期满仍不交纳的,业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第五十五条 【公共收益】

物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。

公共收益收入及使用情况,应当至少每半年在物业管理区域内醒目位置公布一次,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第六章    法律责任

第五十六条 【上位法罚则】

对违反本条例规定的行为,法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的,从其规定。

第五十七条 【建设单位】

建设单位有下列情形之一的,由县(市、区)住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第十五条第一款规定的,予以通报,并处一万元以上三万元以下罚款;

(二)违反本条例三十四条第二款规定,未履行承接查验备案的,处五万元以上十万元以下罚款。

第五十八条 【物业服务企业】

物业服务企业有下列情形之一的,由县(市、区)住房城乡建设部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第三十三条第二款、第四十条第二款规定的,处一万元以上三万元以下罚款;

(二)违反本条例第三十五条第二款规定的,处一万元以上三万元以下罚款;

(三)违反本条例第四十三条、第四十四条规定的,由县(市、区)住房城乡建设部门处五万元以上十万元以下罚款;

物业服务企业有前款规定情形之一的,由住房城乡建设部门录入物业服务企业信用档案。

第五十九条 【业主委员会】  

业主委员会违反本条例第二十六条第二款规定的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,对责任人员处五千元以上一万元以下罚款;拒不改正造成严重后果,相关责任人员涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十条 【业主和物业使用人】

业主、物业使用人有下列情形之一的,由有关部门按照下列规定按照下列规定进行处罚:

违反本条例第五十一条第一款第一项规定的,由城乡建设行政主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第五十一条第一款第二项至第五项规定的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

违反本条例第五十一条第一款第六项规定的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处两千元以上五千元以下罚款。

违反本条例第五十一条第一款第七项、第八项和第十项规定的,由公安机关查处。

违反本条例第五十一条第一款第九项规定的,由有关部门查处。

第六十一条 【物业服务第三方评估机构】

物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的评估报告含有虚假内容、误导性陈述或者出现重大遗漏的,由市住房城乡建设部门责令限期改正,没收违法所得,并处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

第六十二条 【主管部门】

住房城乡建设部门、街道办事处(乡、镇人民政府)或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章  附   则

第六十三条  【示范文本】

市住房城乡建设主管部门负责制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同和物业服务合同示范文本。

第六十四条 【实施时间】

本条例自  年  月  日起施行。




《衡水市物业管理条例(征求意见稿)》

的有关说明

 

一、制定《条例》的必要性

随着城市经济的发展和人民物质文化生活水平的提高,社会各界和广大市民对物业管理更为关注。与这些要求相比,《衡水市物业管理暂行办法》由于受当时立法的局限,有些方面相对滞后和欠缺。物业服务用房、物业服务收费、业委会运作、住宅区内消防管理、车位车库和空置问题以及由房屋质量及配套建筑等引起的开发遗留问题导致物业纠纷日趋增加;人员编制不足、管理职责不清、街道办和社区在物业管理工作中的作用发挥不够;政府相关部门没有形成联合执法、齐抓共管的工作格局,这些不仅影响到物业服务企业的生存,也影响了人民的安居乐业和社会的长治久安。

二、《条例》主要内容说明

在遵守国家物业管理上位法规定前提下,参照其他省市物业管理地方立法好的经验和做法,结合衡水市市物业管理重点问题和制度设计,我们按照全国人大法工委《立法技术规范》(试行)《河北省立法条例》的要求,确定《条例》(代拟稿)主要内容如下:

(一)总则。主要规定了《条例》的立法目的、物业管理的概念和适用范围、政策引导、党建引领、物业管理委员会制度及政府对我市物业管理发展的引导,市物业管理协会的职责。市、区两级房屋行政主管部门物业管理监管职责,街道乡镇和社区居委会在物业管理活动中的监管职责,相关政府部门在物业管理活动中的职责。

(二)业主大会与业主委员会。主要规定了物业管理区域划分及调整、业主大会的筹备、筹备组中业主代表、管理规约和议事规则、业主大会投票表决方式、业主委员会候选人的任职资格、业主委员会的换届和备案等内容,并明确设置了业主权利救济途径。

 (三)物业服务企业。主要规定了物业服务企业的概念及禁止性行为,明确物业服务企业信息公开及信用管理制度。针对当前物业管理信息不对称的情况,《条例》通过物业服务企业信息公开制度明确信息公开事项,同时建立物业服务企业信用积分管理制度,对物业服务活动实施动态监督管理。

(四)前期物业管理。主要规定了前期物业管理招投标的范围和实现方式,明确前期物业服务合同和临时管理规约的内容,物业承接查验的条件、流程和责任划分,明确了物业服务质量和物业服务费用评估条件和程序。

(五)物业管理服务。规定了物业管理招投标的公示内容、物业服务合同的主要内容,物业服务合同的续签,物业项目交接,物业服务收费、应急预案、和老旧小区物业管理。

(六)物业的使用和维护。主要规定了物业管理区域内的建设单位保修责任、物业服务用房及配建、装饰装修管理、停车管理、电梯管理,明确了物业管理区域内的禁止事项和公共设施管理责任,住宅专项维修资金的监管机构和维修资金的使用表决程序和应急使用程序,明确公共收益归全体业主所有。

(八)法律责任。主要规定了建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人、第三方评估机构和相关政府职责部门的法律责任和法律救济措施,对国务院《物业管理条例》第六章已经规定的,予以援引适用。

 

 

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